Das Amtsgericht München wies mit Urteil vom 28.05.2019, Aktenzeichen 432 C 2881/19 die Klage gegen
den Untermieter auf Zahlung ausstehender weiterer Mieten in Höhe von insgesamt
2.430 Euro ab und sprach lediglich einen Betrag von 83 Euro zu.
den Untermieter auf Zahlung ausstehender weiterer Mieten in Höhe von insgesamt
2.430 Euro ab und sprach lediglich einen Betrag von 83 Euro zu.
Der Vermieter betrieb selbst nur noch ein Büro in der
Wohnung, die er ansonsten zimmerweise vollständig untervermietet hat. Er hatte
im Mai 2018 ein 20 m² großes, mit Schrank, Bett und Schreibtisch möbliertes
Zimmer gegen eine Monatsmiete von 810 Euro zuzüglich 40 Euro
Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1920 Euro an den Beklagten
untervermietet. Der Beklagte war zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und Küche
berechtigt. Im Mietvertrag befanden sich die Klauseln: „Die Aufstellung von
weiteren Möbeln und/oder Elektrogeräten (…) bedarf der ausdrücklichen
Zustimmung“, „Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera
angebracht“ und „Ein Bündnis der WG-Mitglieder mit der Absicht anderen
WG-Mitgliedern oder dem Vermieter zu schaden, führt zu fristloser Kündigung und
zu einem Schadensersatz.“ Ebenso führe ein wiederholter Verstoß gegen die
Hausordnung zur fristlosen Kündigung. Die Hausordnung lässt höchsten zwei
Besucher und Übernachtungen auch von Herrenbesuchen/Damenbesuchen nur nach
vorheriger Genehmigung zu. Gemeinschaftsküche und Etagengänge dürfen nicht für
Partys und Feiern benutzt werden. Brotkörnchen am Boden und Müll aus der Küche
müssen sofort entfernt werden. Ebenso müssen Kaffeeflecken in den Wohnräumen
entfernt werden. „Tipp: Thermoskanne verwenden“. Turnusgemäß hat man an der Kehrwoche
teilzunehmen. Bei nicht sorgfältiger Reinigung werden für die Putzfrau 30 Euro
plus Anfahrtskosten erhoben. Die Flure werden videoüberwacht!
Wohnung, die er ansonsten zimmerweise vollständig untervermietet hat. Er hatte
im Mai 2018 ein 20 m² großes, mit Schrank, Bett und Schreibtisch möbliertes
Zimmer gegen eine Monatsmiete von 810 Euro zuzüglich 40 Euro
Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1920 Euro an den Beklagten
untervermietet. Der Beklagte war zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und Küche
berechtigt. Im Mietvertrag befanden sich die Klauseln: „Die Aufstellung von
weiteren Möbeln und/oder Elektrogeräten (…) bedarf der ausdrücklichen
Zustimmung“, „Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera
angebracht“ und „Ein Bündnis der WG-Mitglieder mit der Absicht anderen
WG-Mitgliedern oder dem Vermieter zu schaden, führt zu fristloser Kündigung und
zu einem Schadensersatz.“ Ebenso führe ein wiederholter Verstoß gegen die
Hausordnung zur fristlosen Kündigung. Die Hausordnung lässt höchsten zwei
Besucher und Übernachtungen auch von Herrenbesuchen/Damenbesuchen nur nach
vorheriger Genehmigung zu. Gemeinschaftsküche und Etagengänge dürfen nicht für
Partys und Feiern benutzt werden. Brotkörnchen am Boden und Müll aus der Küche
müssen sofort entfernt werden. Ebenso müssen Kaffeeflecken in den Wohnräumen
entfernt werden. „Tipp: Thermoskanne verwenden“. Turnusgemäß hat man an der Kehrwoche
teilzunehmen. Bei nicht sorgfältiger Reinigung werden für die Putzfrau 30 Euro
plus Anfahrtskosten erhoben. Die Flure werden videoüberwacht!
Der Beklagte kündigte das Untermietverhältnis fristlos,
wobei er diverse Pflichtverletzungen des Klägers behauptete und leistete ab
August 2018 keine Zahlungen mehr. Der Kläger teilte daraufhin dem Beklagten
mit, dass er die vorgenannte Kündigung nur als fristgemäß ordentliche, nicht
jedoch als fristlose akzeptiere und verlangt die Miete bis Ende Oktober.
wobei er diverse Pflichtverletzungen des Klägers behauptete und leistete ab
August 2018 keine Zahlungen mehr. Der Kläger teilte daraufhin dem Beklagten
mit, dass er die vorgenannte Kündigung nur als fristgemäß ordentliche, nicht
jedoch als fristlose akzeptiere und verlangt die Miete bis Ende Oktober.
Der zuständige Richter am Amtsgericht München sprach dem
Kläger lediglich die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum zugestandenen
Zugang der Kündigung am 3.8.2018 zu und gab im Übrigen dem Beklagten Recht.
Kläger lediglich die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum zugestandenen
Zugang der Kündigung am 3.8.2018 zu und gab im Übrigen dem Beklagten Recht.
„Denn die fristlose Kündigung kann jedenfalls auf den
unstreitigen Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen
Entfernung einer Überwachungskamera im Flur der verfahrensgegenständlichen
Wohngemeinschaft gestützt werden. Unbehelflich ist insoweit die Bezugnahme auf
§ 12 des Mietvertrags und der darin enthaltenen Klausel zur Anbringung einer
Kamera. Die diesbezügliche Argumentation des Klägers geht schon deshalb ins
Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera
„vor der Haustür“ (also im Freien) enthält. Eine Kamera im Hausflur – mithin
vor der/den Zimmertür(en) der WG – ist von dieser Regelung schon nach dem
klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst. Ein diesbezügliches
Einverständnis des Beklagten kann daher per se nicht angenommen werden. (…) Es
kann insoweit nicht angehen, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung
überlassenen Flurs, der das Zimmer des Beklagten u.a. mit der Küche und dem
Badezimmer verbindet, eine permanente Videoüberwachung stattfindet, zumal die
dabei erstellten Aufnahmen durch den Kläger auch noch (unstreitig) regelmäßig
ausgewertet wurden. Dabei ist auch und gerade zu berücksichtigen, dass – bei
realitätsnaher Betrachtung – das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer
vollumfänglich bekleidet aufgesucht wird. Hinzu kommt, dass sich hier die
Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu
stützen vermag. Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche Pflichtverstöße
wie z.B. das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit
der Mülltrennung aufgeklärt bzw. überprüft werden sollten, stellt dies freilich
keinerlei Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses
gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar. Belange der Sicherheit
der Bewohner mögen zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene
Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern kann.
Diese lediglich abstrakte Gefahr trägt eine derart eingriffsintensive,
permanente Überwachungsmaßnahme aber nicht im Ansatz. Gerade auch vor dem
Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der
Gesellschaft befremdet die Vorgehensweise der Klagepartei in erheblichem Maße.
(…) Dem Beklagten war es hier keine weiteren drei Monate bis zum Ablauf der
ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten, sich den rechtswidrigen
Überwachungsmaßnahmen des Klägers auszusetzen.“
unstreitigen Vorwurf der Anbringung, des Betriebs und der unterlassenen
Entfernung einer Überwachungskamera im Flur der verfahrensgegenständlichen
Wohngemeinschaft gestützt werden. Unbehelflich ist insoweit die Bezugnahme auf
§ 12 des Mietvertrags und der darin enthaltenen Klausel zur Anbringung einer
Kamera. Die diesbezügliche Argumentation des Klägers geht schon deshalb ins
Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera
„vor der Haustür“ (also im Freien) enthält. Eine Kamera im Hausflur – mithin
vor der/den Zimmertür(en) der WG – ist von dieser Regelung schon nach dem
klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst. Ein diesbezügliches
Einverständnis des Beklagten kann daher per se nicht angenommen werden. (…) Es
kann insoweit nicht angehen, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung
überlassenen Flurs, der das Zimmer des Beklagten u.a. mit der Küche und dem
Badezimmer verbindet, eine permanente Videoüberwachung stattfindet, zumal die
dabei erstellten Aufnahmen durch den Kläger auch noch (unstreitig) regelmäßig
ausgewertet wurden. Dabei ist auch und gerade zu berücksichtigen, dass – bei
realitätsnaher Betrachtung – das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer
vollumfänglich bekleidet aufgesucht wird. Hinzu kommt, dass sich hier die
Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu
stützen vermag. Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche Pflichtverstöße
wie z.B. das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit
der Mülltrennung aufgeklärt bzw. überprüft werden sollten, stellt dies freilich
keinerlei Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses
gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar. Belange der Sicherheit
der Bewohner mögen zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene
Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern kann.
Diese lediglich abstrakte Gefahr trägt eine derart eingriffsintensive,
permanente Überwachungsmaßnahme aber nicht im Ansatz. Gerade auch vor dem
Hintergrund einer gesteigerten datenschutzrechtlichen Sensibilität der
Gesellschaft befremdet die Vorgehensweise der Klagepartei in erheblichem Maße.
(…) Dem Beklagten war es hier keine weiteren drei Monate bis zum Ablauf der
ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten, sich den rechtswidrigen
Überwachungsmaßnahmen des Klägers auszusetzen.“
Urteil des Amtsgerichts München vom 28.05.2019, Aktenzeichen
432 C 2881/19
432 C 2881/19